Подписаться на рассылку

Книги Константина Бакшта

Ближайшие мероприятия
ПОДПИШИТЕСЬ НА НАШ ЖУРНАЛ:
«ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ ПРОДАЖ»
и получайте новые статьи
о продажах, переговорах
и личных инвестициях

Сложите два числа и введите результат

Ближайшие тренинги

Воронеж

Екатеринбург

Москва

Недвижимость в собственности, сдаваемая в аренду

Один из наиболее консервативных инвестиционных инструментов, отличающийся к тому же неплохой доходностью. Существует два основных подвида недвижимости: жилой фонд (квартиры, жилые дома) и нежилой фонд (магазины, офисы, склады).

Чтобы лучше понять, как меняется доходность и привлекательность инвестиций в недвижимость в зависимости от положения дел на рынке, сопоставим ситуацию на 2004-й год (растущего рынка) с ситуацией на весну 2010-го года (рынок в состоянии упадка).

Минимально возможные инвестиции в недвижимость жилого фонда по состоянию на 2004-й год - несколько сотен тысяч рублей (комната в коммуналке или однокомнатная квартира в региональном городе-"миллионнике"). В то же время, стоимость однокомнатной квартиры в Москве уже тогда составляла несколько миллионов рублей.

В те годы жилая недвижимость каждый год ощутимо повышалась в цене. При этом наиболее высокие темпы роста обеспечивало новое жилье (построенное менее 10-ти лет назад), расположенное в центре города: 20-25% в год, в Москве - до 30-40% в год. Средние темпы роста стоимости квартир из ликвидного вторичного жилого фонда составляли 15-20% в год. В то же время рост стоимости квартир в "хрущевках", расположенных в окраинных районах городов-"миллионников", в среднем не превышал 10-15% в год.

Дополнительно при сдаче квартир в аренду можно было получать доход около 7% годовых (от стоимости квартиры). Поскольку арендные платежи выплачиваются ежемесячно, наличными, это особенно удобно для получения пассивного дохода (дохода, не требующего от Вас затрат времени и сил). Таким образом, суммарная доходность данных инвестиций составляла в среднем 22-27% годовых (в Москве - в среднем 32-42% годовых). Что было значительно лучше, чем доходность по банковским вкладам того периода.

В качестве альтернативного варианта инвестиций в жилую недвижимость можно было вложить деньги в квартиру на этапе начала строительства дома. И продать ее, когда дом будет почти или совсем достроен, и квадратные метры вырастут в цене. Такие по сути своей спекулятивные операции могли обеспечивать доходность до 30-40% годовых (а в Москве - до 50-60%).

Перед тем как вкладывать деньги в недвижимость, обязательно нужно пообщаться с несколькими риэлтерами, специализирующимися на интересующих Вас объектах. Особенно это важно при инвестициях в строящийся дом: тут можно нарваться на жилищную пирамиду! Помните: на этапе строительства дома Вы покупаете не квартиру, а договор. Обеспечивающий Ваши права на квартиру в том случае, если (или когда) она будет построена.

В ситуации финансового кризиса 2008-2009 года инвестиции в строящиеся объекты недвижимости стали одними из наиболее рискованных. В то же время квартиры, сдаваемые в аренду, вполне можно было продолжать использовать в качестве инвестиционного инструмента. В Москве стоимость аренды квартир ощутимо снизилась в 2009-м году, но к 2010-му году она вновь начала подниматься. Однако, что произошло с доходностью этих инвестиций?

В Москве по состоянию на весну 2010 года однокомнатную квартиру стоимостью 6-7 миллионов рублей можно сдавать в аренду за 30000 рублей в месяц. Доходность будем учитывать за 11 месяцев, а не за 12: аренда за 12-й месяц покроет затраты на коммунальные платежи и страховку, которую не вредно оформлять на квартиру, сдаваемую в аренду. При средней стоимости квартиры в 6,5 миллионов рублей доходность такой инвестиции составит:

(30000 рублей x 11 месяцев) / 6500000 рублей = 5,077% годовых

Для сравнения, в региональном городе-миллионнике Вы можете сдавать квартиру стоимостью 1,6 миллиона рублей в аренду примерно за 9000 рублей в месяц. Коммунальные платежи и компенсация оплаты страховки в среднем по году составят 2000 рублей в месяц. Итого, доходность такой инвестиции составит:

(9000 рублей - 2000 рублей) x 12 месяцев / 1600000 рублей = 5,25% годовых

Для сравнения, трехкомнатная квартира в том же региональном городе-миллионнике может стоить 3 миллиона рублей. И при этом сдаваться в аренду за 15000 рублей в месяц. Средние по году коммунальные платежи возьмем на уровне 3000 рублей в месяц (включая компенсацию оплаты страховки). Итого, доходность такой инвестиции составит:

(15000 рублей - 3000 рублей) x 12 месяцев / 300000 рублей = 4,8% годовых

И это при том, что банковские депозиты в тот же период времени обеспечивают доходность на уровне 8-11% годовых! Не очень-то привлекательная доходность, не правда ли?

Причина - в том, что рынок недвижимости к весне 2010 года все еще не вышел из состояния стагнации. Желающих продать квартиры все еще значительно больше, чем желающих их купить. В результате цены на квартиры не то, чтобы продолжали сильно падать - но и не поднимаются. А без прироста стоимости жилья доходность подобных инвестиций оказывается невысокой. Очевидно, что в будущем, когда период стагнации на рынке недвижимости закончится, цены на недвижимость вновь пойдут вверх. И тогда инвестиции в недвижимость, сдаваемую в аренду, опять станут более привлекательными.

Для сравнения: какую доходность Вы могли бы получить, если бы инвестировали средства в жилую недвижимость за рубежом и сдавали ее в аренду?

• В Турции, в Кемере апартаменты стоимостью 220000 евро обеспечат Вам доход от сдачи в аренду около 2,6% годовых. Прямо скажем, не фонтан! Это связано с тем, что в курортной зоне Вы сможете сдавать свои апартаменты в аренду лишь часть месяцев в году.
• В Турции, в Стамбуле однокомнатная квартира стоимостью 150000 евро обеспечит Вам арендный доход чуть ниже 4% годовых. Уже лучше, хотя все еще - не супер-привлекательный вариант!
• В Испании, в Барселоне апартаменты стоимостью 300000 евро могут обеспечивать арендный доход на уровне 4% годовых: их можно сдавать в аренду за 1100-1200 евро в месяц, из стоимости аренды нужно вычесть коммунальные платежи.
• В Испании, в Марбелье апартаменты с 2-мя спальнями стоимостью 250-350 тысяч евро при долгосрочной сдаче в аренду обеспечивают доход от аренды на уровне 3% годовых. Похуже, чем в Барселоне...
• В Германии и Австрии предлагают приобрести в собственность доходные дома. Они обслуживаются местными управляющими компаниями и (предположительно) могут обеспечивать своим владельцам доход на уровне 7-8% годовых. Стоимость таких доходных домов может составлять от 600000 евро (Восточная Германия) до 800000-1000000 евро и выше (Западная Германия и Австрия).


Для более обеспеченных и опытных инвесторов всегда были интересны инвестиции в коммерческую недвижимость. В 2004-м году такие объекты могли обеспечивать арендные выплаты на уровне 15-20% годовых и более от стоимости объекта. В лучших случаях можно рассчитывать на 33% годовых. Стоимость самой недвижимости также росла - в среднем на 15-20% в год. Таким образом, результирующая доходность составляла 30-40% годовых и более.
Это на тот период времени делало недвижимость нежилого фонда, сдаваемую в аренду, одним из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов, обеспечивающих пассивный доход.

С наступлением экономического спада 2008-2009 года ситуация изменилась. Как говорит по этому поводу один мой хороший знакомый,


"Самый популярный магазин в городе - "АРЕНДА": везде висит его реклама!"


Можно сказать, что с началом спада в экономике положение владельцев коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, стало отличаться от положения владельцев сдаваемой в аренду жилой недвижимости подобно тому, как отличается положение работающих по найму топ-менеджеров - от положения рядовых сотрудников.

Рядовой сотрудник, даже если он потеряет работу - имеет неплохие шансы найти похожую, причем довольно быстро. Возможно, с некоторой потерей в доходах. Что же до топ-менеджера, то пока с его работой все в порядке - он в отличном положении. Но если он в разгар кризиса потеряет свое место - найти аналогичную позицию будет чрезвычайно тяжело. При этом ежемесячный доход может снизиться в несколько раз. Но еще хуже то, что в течении длительного времени придется сидеть вообще без работы - и без дохода.

Аналогично, всегда есть желающие арендовать квартиру. Это - массовый рынок, где баланс спроса и предложения выражается в изменении цены. Когда рынок аренды квартир в Москве просел в 2009-м году, многие мои сотрудники, арендующие квартиры, переехали на новые квартиры с улучшением условий. При этом все это время имелся спрос на сдаваемые в аренду квартиры. И в любой момент времени можно было сдать квартиру в аренду. Главное, чтобы цена была рыночной.

Что же до владельцев коммерческой недвижимости - тут все зависело от арендаторов. Если на момент начала спада в экономике объект недвижимости находился в аренде, и компания-арендатор не погибла в результате кризиса - такой объект по-прежнему приносил неплохой доход в виде оплаты аренды. Максимум, что необходимо было сделать - разумно пойти навстречу арендатору, если он аргументированно запрашивал снижения арендной платы.


К весне-лету 2009-го года произошло настолько ощутимое снижение арендных платежей по рынку в целом, что мы, как и любая коммерческая компания, просто не могли игнорировать этот фактор. Проработав расценки по альтернативным вариантам аренды, мы обратились к своим арендодателям с пожеланием о снижении арендных платежей.

В Москве нам быстро пошли навстречу - конечно, в разумных пределах. А вот в регионах ситуация развивалась по-разному.

Например, в Саратове у нас изначально были достаточно приемлемые условия по аренде. Поэтому изначально мы решили не обращаться к арендодателю с запросом о снижении платежей. Но летом 2009-го года они из-за укрупнения площадей для нового арендатора попросили нас переехать с 5-го на 6-й этаж. При этом предполагалось отменить наши особые условия. Что фактически означало ощутимое увеличение арендных платежей.

Это меня разозлило. По всему городу ищут арендаторов. Цены на аренду снижаются. А тут нам предлагают переезжать, да еще увеличить аренду! То, что много лет мы платим, как по часам, да и в кризис не испытываем ни малейших финансовых сложностей, совершенно не ценится! Может, пора порвать отношения с подобным арендодателем?

По моему распоряжению были проработаны альтернативные варианты переезда нашего офиса. Как и следовало ожидать, интересных вариантов нашлось немало. С этими вариантами на руках директор моего саратовского филиала вышел на арендодателя с официальным запросом: если они не пойдут нам навстречу, мы переедем не с этажа на этаж, а сразу в другое здание! Этого оказалось достаточно: условия остались прежними, с переездом нам помогли. В результате мы по-прежнему платим аренду, как по часам, тому же арендатору.

А вот в Самаре события разворачивались по-другому. До этого арендодатель несколько лет относился к нам хищнически. Регулярные повышения аренды, крайнее неудобство взаиморасчетов, наплевательское отношение к нашим интересам... Поскольку один переезд равносилен двум пожарам, длительное время я наступал на горло собственной гордости. Но в 2009-м настало время для реванша. На наше пожелание существенного снижения арендных платежей арендодатель не отреагировал. В результате мы переехали... этажом выше, в точно такой же офис, что и раньше - по форме и площади. Но - с более привлекательными ремонтом и обстановкой, и ощутимо более выгодными условиями аренды. И, конечно, у этого этажа был другой владелец. В те же 2-3 месяца аналогично нам совершили переезд более половины компаний, арендовавших офисы у нашего предыдущего арендодателя.


Хуже всего пришлось тем, у кого не было арендаторов на момент начала экономического спада. Или тем, кто к этому моменту имел вложения в строящиеся объекты недвижимости, или участки земли в процессе оформления. А больнее всех пострадали инвесторы, строители и девелоперы, вложившие все свои средства в строящие объекты. И не имеющие возможности завершить строительство из-за дефицита финансовых ресурсов.


Одни мои знакомые всегда мечтали о том, чтобы быть собственниками нескольких этажей в торгово-офисном здании. И вот - их мечта осуществилась... к концу 2008-го года.

Хорошо уже то, что здание, в которое они вложили свои средства, было к этому моменту достроено и сдано в эксплуатацию. Повезло, что деньги не сгорели. Однако с привлечением арендаторов возникли серьезнейшие проблемы. А чего еще можно было ожидать, если учесть, что на дворе - 2009-й год, вокруг - спад экономики. А в принадлежащих им помещениях даже не сделан ремонт - одни голые стены?

В результате их бизнес, из которого в предыдущие годы изымались средства для инвестиций в строительство, чувствует себя далеко не лучшим образом. Да и спад в экономике дополнительно его подкосил... Нужны средства на ремонт помещений, который необходимо сделать, чтобы сдать их в аренду - а денег нет. Хотели получать пассивный доход от аренды... А в результате доходов еще нет и быть не может, а коммунальные платежи за обширные еще не используемые помещения проделывают дополнительную дыру в бюджете. Зато теперь мои знакомые - владельцы нескольких тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости!

Да что там говорить - я и сам приобрел кое-какие объекты коммерческой недвижимости незадолго до начала экономического спада 2008-го года. Одно помещение находится в здании, которое уже построено, но (по состоянию на весну 2010-го года) еще не сдано. Идут суды, а тем времени мои средства лежат мертвым грузом.

Зато здание, в котором находится другое приобретенное мной помещение, было достроено и сдано в эксплуатацию. Ну, получил я свидетельство о собственности - и что толку? Чтобы сделать ремонт, нужны еще средства. Подключение коммуникаций - отдельные сложности, особенно тяжко с электричеством... Эти взяточники и вымогатели все делают, чтобы без поборов с ними нельзя было решить ни один вопрос. Да и с поборами - все долго и муторно. А когда мне удастся сдать это помещение в аренду, и за сколько? Бог его знает... По моим прикидкам, доход от арендных платежей составит 6-7,5% годовых, вряд ли больше... и то только тогда, когда удастся найти более-менее подходящего арендатора.

Но все вышеизложенное - далеко не самый худший вариант. Так, один из моих знакомых работал в тесном взаимодействии с одной крупной московской девелоперской компанией. Он вложил 36 миллионов своих средств в расселение участка под застройку в центре города-миллионника. А его партнеры вскоре после начала кризиса отказались от участия в проекте. Хотя до этого все было договорено. Он бы не вкладывал такие средства без их гарантий! В результате он остался с участком, на котором сам не планирует и не хочет вести строительство. И со здоровенной дырой в инвестиционном капитале.

Впрочем, и это - далеко не самая большая проблема из возможных. Не секрет, что в период экономического спада многие крупные девелоперские и строительные компании погибли или были уничтожены. Их объекты стоят недостроенными. Деньги, которые вложили в эти объекты инвесторы, не только не принесут этим инвесторам дохода. В большинстве случаев инвесторам не будет возвращен даже первоначально вложенный капитал...

В то же время нельзя сказать, что инвестиции в коммерческую недвижимость рискованные, а в жилую недвижимость - безрисковые. Один мой хороший знакомый вложил 4-ре миллиона в покупку однокомнатной квартиры в строящемся доме в Москве. Крупная строительная компания, которая и в кризис продолжала работать и строить дома... только не тот дом, в котором была приобретена квартира. На протяжении нескольких лет строительство так и не сдвинулось с мертвой точки. Он подал в суд на строительную компанию. Теперь немалые деньги уходят еще и на адвокатов... А ведь он приобретал эту квартиру, чтобы его мама переехала к нему поближе, в Москву. На деньги, которые были выручены от продажи маминой квартиры в одном из поволжских городов-миллионников. Плюс, он добавил больше миллиона самостоятельно заработанных и отложенных в предыдущие годы средств. Старую квартиру продали, новой нет. И в довершение всего моему знакомому приходится платить аренду за квартиру, в которую переехала мама.

Самое время, перефразируя Экклезиаста, сказать:

"ВО МНОГАЯ СОБСТВЕННОСТИ - МНОГИЕ ПЕЧАЛИ"


 

Эта статья входит в новую книгу Константина Бакшта «Вкус жизни».

Константин Бакшт, генеральный директор компании «Капитал-Консалтинг» (www.salesystem.ru, www.fif.ru),
автор книг «Построение отдела продаж: с «нуля» до максимальных результатов»,
«Как загубить собственный бизнес: вредные советы российским предпринимателям».
«Боевые команды продаж», «Усиление продаж» и «Большие контракты»

Что Вы можете УЖЕ СЕЙЧАС получить совершенно БЕСПЛАТНО:
Получить АНКЕТЫ для проведения КОНКУРСОВ
Анкеты помогут собственникам и владельцам бизнесов определить, насколько новый менеджер готов работать «коммерсантом».
NEW! Анкеты для самодиагностики руководителей
Которые позволят Вам определить оптимальную руководящую должность сотрудника, исходя из его психотипа.
Выберите материалы, которые Вы
хотите получить ПРЯМО СЕЙЧАС:

Сложите два числа и введите результат

Получите В ПОДАРОК видео
Константина Бакшта
Усиление продаж:
Как выжать больше из
имеющегося отдела
продаж В2В
Заполните
форму
Заполните
форму

Сложите два числа и введите результат

×
Вы впервые на нашем сайте?
В разных местах на нашем сайте Вы можете найти полезные материалы и бесплатные сервисы:
1 Подписка на Интернет-журнал «Профессиональные системы продаж».

Сложите два числа и введите результат

2 Видео-курс от Константина Бакшта «Построение системы продаж» из 8 занятий.

Сложите два числа и введите результат

3 Комплект анкет для конкурса по набору кадров:
  • Анкета для менеджера по продажам
  • Анкета по мотивации
  • Аудит системы продаж
  • Тест Белбина
  • Тест на жизненную позицию

Вы можете использовать анкеты как при наборе сотрудников в отдел продаж, так и на любые другие позиции в Вашей Компании

Сложите два числа и введите результат

Хотите узнать, что еще полезного и интересного есть на нашем сайте?
ДА, спасибо! НЕТ, пока достаточно
Спасибо за Вашу заявку.
Подтвердите свою почту и получите бесплатные материалы.
Хотите узнать, что еще полезного и интересного есть на нашем сайте?
ДА, спасибо! НЕТ, пока достаточно
Компания «Baksht Consulting Group» специализируется на построении отделов продаж «под ключ» и совершенствовании работы уже имеющихся отделов продаж. Так же мы предлагаем тренинги, семинары и бесплатные вебинары, благодаря которым Вы можете получить практический опыт, знания и проверенные бизнес-технологии от ведущих экспертов страны.
1 Хотите посмотреть какие семинары, тренинги и бесплатные вебинары мы можем Вам предложить?

СПИСОК БЛИЖАЙШИХ МЕРОПРИЯТИЙ

Кстати, а нужен ли Вам консалтинг? Давайте сначала разберемся какой эффект, Вы можете получить благодаря выстраиванию и совершенствованию системы продаж в Вашей компании:
  • Пройти онлайн самодиагностику системы продаж. ПРОЙТИ САМОДИАГНОСТИКУ
  • Пройти бесплатный аудит системы продаж с экспертом компании «Baksht Consulting Group»
Хотите ближе ознакомиться с технологией Константина Бакшта по построению профессиональных отделов продаж и изучить, как внедрить технологию в Вашу компанию и увеличить с ее помощью Ваши обороты и доходы? Лучший способ сделать это – прочитать книгу Константина Бакшта «Построение отдела продаж»
414 рублей
Бесплатно!
Скачать