Недвижимость в собственности, сдаваемая в аренду.
Один из наиболее консервативных инвестиционных инструментов, отличающийся к тому же неплохой доходностью. Существует два основных подвида недвижимости: жилой фонд (квартиры, жилые дома) и нежилой фонд (магазины, офисы, склады).
Чтобы лучше понять, как меняется доходность и привлекательность инвестиций в недвижимость в зависимости от положения дел на рынке, сопоставим ситуацию на 2004-й год (растущего рынка) с ситуацией на весну 2010-го года (рынок в состоянии упадка).
Минимально возможные инвестиции в недвижимость жилого фонда по состоянию на 2004-й год - несколько сотен тысяч рублей (комната в коммуналке или однокомнатная квартира в региональном городе-"миллионнике"). В то же время, стоимость однокомнатной квартиры в Москве уже тогда составляла несколько миллионов рублей.
В те годы жилая недвижимость каждый год ощутимо повышалась в цене. При этом наиболее высокие темпы роста обеспечивало новое жилье (построенное менее 10-ти лет назад), расположенное в центре города: 20-25% в год, в Москве - до 30-40% в год. Средние темпы роста стоимости квартир из ликвидного вторичного жилого фонда составляли 15-20% в год. В то же время рост стоимости квартир в «хрущевках», расположенных в окраинных районах городов-«миллионников», в среднем не превышал 10-15% в год.
Дополнительно при сдаче квартир в аренду можно было получать доход около 7% годовых (от стоимости квартиры). Поскольку арендные платежи выплачиваются ежемесячно, наличными, это особенно удобно для получения пассивного дохода (дохода, не требующего от Вас затрат времени и сил). Таким образом, суммарная доходность данных инвестиций составляла в среднем 22-27% годовых (в Москве — в среднем 32-42% годовых). Что было значительно лучше, чем доходность по банковским вкладам того периода.
В качестве альтернативного варианта инвестиций в жилую недвижимость можно было вложить деньги в квартиру на этапе начала строительства дома. И продать ее, когда дом будет почти или совсем достроен, и квадратные метры вырастут в цене. Такие по сути своей спекулятивные операции могли обеспечивать доходность до 30-40% годовых (а в Москве — до 50-60%).
Перед тем как вкладывать деньги в недвижимость, обязательно нужно пообщаться с несколькими риэлтерами, специализирующимися на интересующих Вас объектах. Особенно это важно при инвестициях в строящийся дом: тут можно нарваться на жилищную пирамиду! Помните: на этапе строительства дома Вы покупаете не квартиру, а договор. Обеспечивающий Ваши права на квартиру в том случае, если (или когда) она будет построена.
В ситуации финансового кризиса 2008-2009 года инвестиции в строящиеся объекты недвижимости стали одними из наиболее рискованных. В то же время квартиры, сдаваемые в аренду, вполне можно было продолжать использовать в качестве инвестиционного инструмента. В Москве стоимость аренды квартир ощутимо снизилась в 2009-м году, но к 2010-му году она вновь начала подниматься. Однако, что произошло с доходностью этих инвестиций?
В Москве по состоянию на весну 2010 года однокомнатную квартиру стоимостью 6-7 миллионов рублей можно сдавать в аренду за 30000 рублей в месяц. Доходность будем учитывать за 11 месяцев, а не за 12: аренда за 12-й месяц покроет затраты на коммунальные платежи и страховку, которую не вредно оформлять на квартиру, сдаваемую в аренду. При средней стоимости квартиры в 6,5 миллионов рублей доходность такой инвестиции составит:
(30000 рублей x 11 месяцев) / 6500000 рублей = 5,077% годовых
Для сравнения, в региональном городе-миллионнике Вы можете сдавать квартиру стоимостью 1,6 миллиона рублей в аренду примерно за 9000 рублей в месяц. Коммунальные платежи и компенсация оплаты страховки в среднем по году составят 2000 рублей в месяц. Итого, доходность такой инвестиции составит:
(9000 рублей — 2000 рублей) x 12 месяцев / 1600000 рублей = 5,25% годовых
Для сравнения, трехкомнатная квартира в том же региональном городе-миллионнике может стоить 3 миллиона рублей. И при этом сдаваться в аренду за 15000 рублей в месяц. Средние по году коммунальные платежи возьмем на уровне 3000 рублей в месяц (включая компенсацию оплаты страховки). Итого, доходность такой инвестиции составит:
(15000 рублей — 3000 рублей) x 12 месяцев / 300000 рублей = 4,8% годовых
И это при том, что банковские депозиты в тот же период времени обеспечивают доходность на уровне 8-11% годовых! Не очень-то привлекательная доходность, не правда ли?
Причина — в том, что рынок недвижимости к весне 2010 года все еще не вышел из состояния стагнации. Желающих продать квартиры все еще значительно больше, чем желающих их купить. В результате цены на квартиры не то, чтобы продолжали сильно падать - но и не поднимаются. А без прироста стоимости жилья доходность подобных инвестиций оказывается невысокой. Очевидно, что в будущем, когда период стагнации на рынке недвижимости закончится, цены на недвижимость вновь пойдут вверх. И тогда инвестиции в недвижимость, сдаваемую в аренду, опять станут более привлекательными.
Для сравнения: какую доходность Вы могли бы получить, если бы инвестировали средства в жилую недвижимость за рубежом и сдавали ее в аренду?
- В Турции, в Кемере апартаменты стоимостью 220000 евро обеспечат Вам доход от сдачи в аренду около 2,6% годовых. Прямо скажем, не фонтан! Это связано с тем, что в курортной зоне Вы сможете сдавать свои апартаменты в аренду лишь часть месяцев в году.
- В Турции, в Стамбуле однокомнатная квартира стоимостью 150000 евро обеспечит Вам арендный доход чуть ниже 4% годовых. Уже лучше, хотя все еще - не супер-привлекательный вариант!
- В Испании, в Барселоне апартаменты стоимостью 300000 евро могут обеспечивать арендный доход на уровне 4% годовых: их можно сдавать в аренду за 1100-1200 евро в месяц, из стоимости аренды нужно вычесть коммунальные платежи.
- В Испании, в Марбелье апартаменты с 2-мя спальнями стоимостью 250-350 тысяч евро при долгосрочной сдаче в аренду обеспечивают доход от аренды на уровне 3% годовых. Похуже, чем в Барселоне...
- В Германии и Австрии предлагают приобрести в собственность доходные дома. Они обслуживаются местными управляющими компаниями и (предположительно) могут обеспечивать своим владельцам доход на уровне 7-8% годовых. Стоимость таких доходных домов может составлять от 600000 евро (Восточная Германия) до 800000-1000000 евро и выше (Западная Германия и Австрия).
Для более обеспеченных и опытных инвесторов всегда были интересны инвестиции в коммерческую недвижимость. В 2004-м году такие объекты могли обеспечивать арендные выплаты на уровне 15-20% годовых и более от стоимости объекта. В лучших случаях можно рассчитывать на 33% годовых. Стоимость самой недвижимости также росла - в среднем на 15-20% в год. Таким образом, результирующая доходность составляла 30-40% годовых и более.
Это на тот период времени делало недвижимость нежилого фонда, сдаваемую в аренду, одним из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов, обеспечивающих пассивный доход.
С наступлением экономического спада 2008-2009 года ситуация изменилась. Как говорит по этому поводу один мой хороший знакомый,
«Самый популярный магазин в городе — «Аренда»: везде висит его реклама!»
Можно сказать, что с началом спада в экономике положение владельцев коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, стало отличаться от положения владельцев сдаваемой в аренду жилой недвижимости подобно тому, как отличается положение работающих по найму топ-менеджеров — от положения рядовых сотрудников.
Рядовой сотрудник, даже если он потеряет работу — имеет неплохие шансы найти похожую, причем довольно быстро. Возможно, с некоторой потерей в доходах. Что же до топ-менеджера, то пока с его работой все в порядке - он в отличном положении. Но если он в разгар кризиса потеряет свое место — найти аналогичную позицию будет чрезвычайно тяжело. При этом ежемесячный доход может снизиться в несколько раз. Но еще хуже то, что в течении длительного времени придется сидеть вообще без работы - и без дохода.
Аналогично, всегда есть желающие арендовать квартиру. Это — массовый рынок, где баланс спроса и предложения выражается в изменении цены. Когда рынок аренды квартир в Москве просел в 2009-м году, многие мои сотрудники, арендующие квартиры, переехали на новые квартиры с улучшением условий. При этом все это время имелся спрос на сдаваемые в аренду квартиры. И в любой момент времени можно было сдать квартиру в аренду. Главное, чтобы цена была рыночной.
Что же до владельцев коммерческой недвижимости — тут все зависело от арендаторов. Если на момент начала спада в экономике объект недвижимости находился в аренде, и компания-арендатор не погибла в результате кризиса - такой объект по-прежнему приносил неплохой доход в виде оплаты аренды. Максимум, что необходимо было сделать - разумно пойти навстречу арендатору, если он аргументированно запрашивал снижения арендной платы.
К весне-лету 2009-го года произошло настолько ощутимое снижение арендных платежей по рынку в целом, что мы, как и любая коммерческая компания, просто не могли игнорировать этот фактор. Проработав расценки по альтернативным вариантам аренды, мы обратились к своим арендодателям с пожеланием о снижении арендных платежей.
В Москве нам быстро пошли навстречу — конечно, в разумных пределах. А вот в регионах ситуация развивалась по-разному.
Например, в Саратове у нас изначально были достаточно приемлемые условия по аренде. Поэтому изначально мы решили не обращаться к арендодателю с запросом о снижении платежей. Но летом 2009-го года они из-за укрупнения площадей для нового арендатора попросили нас переехать с 5-го на 6-й этаж. При этом предполагалось отменить наши особые условия. Что фактически означало ощутимое увеличение арендных платежей.
Это меня разозлило. По всему городу ищут арендаторов. Цены на аренду снижаются. А тут нам предлагают переезжать, да еще увеличить аренду! То, что много лет мы платим, как по часам, да и в кризис не испытываем ни малейших финансовых сложностей, совершенно не ценится! Может, пора порвать отношения с подобным арендодателем?
По моему распоряжению были проработаны альтернативные варианты переезда нашего офиса. Как и следовало ожидать, интересных вариантов нашлось немало. С этими вариантами на руках директор моего саратовского филиала вышел на арендодателя с официальным запросом: если они не пойдут нам навстречу, мы переедем не с этажа на этаж, а сразу в другое здание! Этого оказалось достаточно: условия остались прежними, с переездом нам помогли. В результате мы по-прежнему платим аренду, как по часам, тому же арендатору.
А вот в Самаре события разворачивались по-другому. До этого арендодатель несколько лет относился к нам хищнически. Регулярные повышения аренды, крайнее неудобство взаиморасчетов, наплевательское отношение к нашим интересам... Поскольку один переезд равносилен двум пожарам, длительное время я наступал на горло собственной гордости. Но в 2009-м настало время для реванша. На наше пожелание существенного снижения арендных платежей арендодатель не отреагировал. В результате мы переехали... этажом выше, в точно такой же офис, что и раньше — по форме и площади. Но — с более привлекательными ремонтом и обстановкой, и ощутимо более выгодными условиями аренды. И, конечно, у этого этажа был другой владелец. В те же 2-3 месяца аналогично нам совершили переезд более половины компаний, арендовавших офисы у нашего предыдущего арендодателя.
Хуже всего пришлось тем, у кого не было арендаторов на момент начала экономического спада. Или тем, кто к этому моменту имел вложения в строящиеся объекты недвижимости, или участки земли в процессе оформления. А больнее всех пострадали инвесторы, строители и девелоперы, вложившие все свои средства в строящие объекты. И не имеющие возможности завершить строительство из-за дефицита финансовых ресурсов.
Одни мои знакомые всегда мечтали о том, чтобы быть собственниками нескольких этажей в торгово-офисном здании. И вот — их мечта осуществилась... к концу 2008-го года.
Хорошо уже то, что здание, в которое они вложили свои средства, было к этому моменту достроено и сдано в эксплуатацию. Повезло, что деньги не сгорели. Однако с привлечением арендаторов возникли серьезнейшие проблемы. А чего еще можно было ожидать, если учесть, что на дворе — 2009-й год, вокруг — спад экономики. А в принадлежащих им помещениях даже не сделан ремонт — одни голые стены?
В результате их бизнес, из которого в предыдущие годы изымались средства для инвестиций в строительство, чувствует себя далеко не лучшим образом. Да и спад в экономике дополнительно его подкосил... Нужны средства на ремонт помещений, который необходимо сделать, чтобы сдать их в аренду — а денег нет. Хотели получать пассивный доход от аренды... А в результате доходов еще нет и быть не может, а коммунальные платежи за обширные еще не используемые помещения проделывают дополнительную дыру в бюджете. Зато теперь мои знакомые — владельцы нескольких тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости!
Да что там говорить — я и сам приобрел кое-какие объекты коммерческой недвижимости незадолго до начала экономического спада 2008-го года. Одно помещение находится в здании, которое уже построено, но (по состоянию на весну 2010-го года) еще не сдано. Идут суды, а тем времени мои средства лежат мертвым грузом.
Зато здание, в котором находится другое приобретенное мной помещение, было достроено и сдано в эксплуатацию. Ну, получил я свидетельство о собственности — и что толку? Чтобы сделать ремонт, нужны еще средства. Подключение коммуникаций — отдельные сложности, особенно тяжко с электричеством... Эти взяточники и вымогатели все делают, чтобы без поборов с ними нельзя было решить ни один вопрос. Да и с поборами — все долго и муторно. А когда мне удастся сдать это помещение в аренду, и за сколько? Бог его знает... По моим прикидкам, доход от арендных платежей составит 6-7,5% годовых, вряд ли больше... и то только тогда, когда удастся найти более-менее подходящего арендатора.
Но все вышеизложенное — далеко не самый худший вариант. Так, один из моих знакомых работал в тесном взаимодействии с одной крупной московской девелоперской компанией. Он вложил 36 миллионов своих средств в расселение участка под застройку в центре города-миллионника. А его партнеры вскоре после начала кризиса отказались от участия в проекте. Хотя до этого все было договорено. Он бы не вкладывал такие средства без их гарантий! В результате он остался с участком, на котором сам не планирует и не хочет вести строительство. И со здоровенной дырой в инвестиционном капитале.
Впрочем, и это — далеко не самая большая проблема из возможных. Не секрет, что в период экономического спада многие крупные девелоперские и строительные компании погибли или были уничтожены. Их объекты стоят недостроенными. Деньги, которые вложили в эти объекты инвесторы, не только не принесут этим инвесторам дохода. В большинстве случаев инвесторам не будет возвращен даже первоначально вложенный капитал...
В то же время нельзя сказать, что инвестиции в коммерческую недвижимость рискованные, а в жилую недвижимость — безрисковые. Один мой хороший знакомый вложил 4-ре миллиона в покупку однокомнатной квартиры в строящемся доме в Москве. Крупная строительная компания, которая и в кризис продолжала работать и строить дома... только не тот дом, в котором была приобретена квартира. На протяжении нескольких лет строительство так и не сдвинулось с мертвой точки. Он подал в суд на строительную компанию. Теперь немалые деньги уходят еще и на адвокатов... А ведь он приобретал эту квартиру, чтобы его мама переехала к нему поближе, в Москву. На деньги, которые были выручены от продажи маминой квартиры в одном из поволжских городов-миллионников. Плюс, он добавил больше миллиона самостоятельно заработанных и отложенных в предыдущие годы средств. Старую квартиру продали, новой нет. И в довершение всего моему знакомому приходится платить аренду за квартиру, в которую переехала мама.
Самое время, перефразируя Экклезиаста, сказать:
«Во многая собственности — многие печали»
