Кто использует частные займы?
В своей книге «Вкус жизни» (ИД «Питер», 2010-2012) я в числе прочего рассказал о различных инвестиционных возможностях, доступных в России. Многие из читателей этой книги интересуются частными займами. В своей предыдущей статье — «Зачем нужны частные займы?» — я постарался ответить на ключевые вопросы читателей.
Чтобы лучше понимать, кому и зачем нужны частные займы, имеет смысл рассказать несколько историй из практики - при каких обстоятельствах предоставлялись частные займы, и для чего они использовались. Поскольку я знаком с некоторыми частными банкирами — профессиональными инвесторами, предоставляющими подобные займы, и знаю немало ситуаций, в которых предоставлялись и использовались подобные займы, я могу это сделать.
Напоминаю: суть частного займа — в том, что частное лицо предоставляет деньги взаймы (ссужает свои деньги под процент) с целью извлечения прибыли в размере этого процента. Ключевые условия, которые оговариваются при предоставлении частного займа: сумма займа, срок, на который предоставляется займ, и ссудный процент. Также оговаривается, как будет происходить возврат средств: частями по определенному графику или единовременно в конце срока. Популярен также вариант, при котором займ автоматически может пролонгироваться на следующий период (например, на следующий год). В этом случае заемщик может длительное время ограничиваться ежемесячной выплатой процентов по займу без погашения основной суммы займа.
История №1:
Вымывание оборотных средств
Сергей — предприниматель, владелец бизнеса, торгующего электротехническим оборудованием в одном из сибирских городов-миллионников. Бизнес идет успешно, приносит доходы, постепенно развивается... За много лет Сергей постепенно оброс имуществом - квартира в элитном доме, коттедж, джип и так далее. В определенный момент встал вопрос — что дальше? Сергей начал серьезно обдумывать вопрос — куда можно инвестировать доходы бизнеса, чтобы эти инвестиции могли приносить ему дополнительный доход. Друзья порекомендовали ему строящийся дом, на первом этаже которого можно было приобрести весьма привлекательное помещение. Впоследствии это помещение можно было бы сдавать под офис для работы с Клиентами или под магазин. Все бы хорошо, только стоимость этого помещения уже на этапе строительства составляла несколько десятков миллионов. Таких свободных средств у Сергея не было.
Что ж, почему бы не затянуть пояса, не приложить усилия, чтобы увеличить доходы от бизнеса, и не направить эти доходы на приобретение помещения? Сергей договорился о графике, по которому он будет в рассрочку оплачивать помещение. Первый взнос частично был сделан за счет накопленных средств, частично — за счет вывода из бизнеса части оборотных средств. После этого так и пошло: следующие платежи по графику частично делались за счет прибыли бизнеса, частично — за счет дальнейшего вымывания оборотных средств. В определенный момент в бизнесе стала остро ощущаться нехватка капитала. Пришлось брать кредит в банке под залог личной недвижимости. Это кредит был взят в конце 2007-го года. Здание к этому моменту было построено и сдавалось в эксплуатацию. Уже имелась договоренность с будущим арендатором помещения — причем ежемесячные арендные платежи ожидались достаточно ощутимые. За счет этих платежей финансовое положение Сергея должно было быстро пойти на поправку.
А дальше — классический сценарий: человек предполагает, а судьба располагает. Ввод здания в эксплуатацию несколько задержался, потом возникли кое-какие вопросы по самому помещению. Вопросы удалось решить, после чего нужно было окончательно договориться с арендатором. Речь шла о крупной федеральной структуре. Поэтому вопросы решались через Москву, и небыстро. Пока обо всем договорились и подписали договор аренды — пришло время возвращать кредит. Было это осенью 2008 года.
К этому моменту бизнесу Сергея сильно не хватало оборотных средств даже с учетом использования кредитных ресурсов. Он просто-напросто переоценил свои силы: платежи, которые пришлось выплачивать за помещение, существенно превысили реальную прибыль его бизнеса за тот же период. Разница, разумеется, покрывалась за счет собственных оборотных средств бизнеса.
Кредит Сергей все-таки вернул, но в результате бизнес остался почти без оборотки. Точнее, оборотный капитал был в 2 раза меньше минимально допустимого и раз в 5 меньше оптимального. Из-за нехватки оборотных средств пришлось отказывать многим Клиентам, доходы бизнеса упали практически до нуля. И это — при том, что заказов (несмотря на развивающийся в стране и мире финансовый кризис) поступало немало: в этом Сергею повезло. Зато банки отнюдь не торопились выдавать Сергею новые кредиты - даже по весьма высоким ставкам, которые использовались на тот момент.
В этой-то ситуации Сергей и обратился к частному банкиру. Сначала были предоставлены необходимые средства, чтобы закрыть дыру в оборотном капитале бизнеса и не упускать прибыли на заказах Клиентов, активно поступавших в конце 2008 года. К весне второй займ позволил довести оборотный капитал до размера, близкого к оптимальному. За счет увеличившихся доходов от бизнеса и ежемесячных платежей за аренду помещения финансовое положение Сергея значительно улучшилось. Дополнительные доходы были направлены на развитие нового направления бизнеса, связанного с доставкой товара контейнерами из Китая.
На самом деле, драматического развития событий, в результате которых бизнес Сергея осенью 2008 года не мог исполнять заказы Клиентов и чуть не погиб, можно было избежать. Дело в том, что Сергей осенью 2007 года использовал неоптимальную для своего бизнеса схему финансирования. Даже если бы все пошло по благоприятному сценарию, без задержки со сдачей помещения в аренду и начала мирового финансового кризиса, Сергей все равно не успел бы заработать на привлеченных кредитных деньгах достаточно, чтобы через год безболезненно вернуть и проценты по кредиту, и тело кредита. Ни о какой перекредитовке договоренности с банком не было. А если бы она и была, не думаю, чтобы в реальной ситуации осени 2008 года банк ее исполнил. Так что момент, когда в конце 2008 года - как раз в разгар прихода заявок от Клиентов - нужно было вернуть все заемные средства с процентами и практически лишиться оборотного капитала, возник бы все равно. Если бы вместо кредита Сергей осенью 2007 года взял частный займ на условиях автоматической пролонгации на следующий год, осенью 2008 критических событий в его бизнесе просто не возникло бы. Как я уже говорил, даже в разгар финансового кризиса существенного спада заказов в его бизнесе не наблюдалось. А все реально возникшие проблемы носили чисто внутренний характер. И их, безусловно, можно было бы не допустить.
История №2:
Претензия на недвижимость
Роману принадлежит оптово-розничная Компания, торгующая отделочно-строительными материалами. Компания успешно работает уже около 15-ти лет и занимает на рынке устойчивое положение. В деятельности Компании используется как собственный капитал, так и кредитные средства. Банковские кредиты на протяжении многих лет привлекались под товар в обороте.
Осенью 2008 года подошел срок возврата очередного кредита. Сотрудники банка обещали Роману, что с выдачей нового кредита не возникнет никаких проблем. Но, когда кредит был погашен, все резко изменилось. Во-первых, ожидаемый процент по новому кредиту резко возрос - до 28% годовых. А во-вторых — и это самое главное — банк больше не хотел предоставлять бизнесу Романа кредит под залог товара в обороте. Им требовалось в качестве залога что-то более существенное — например, коммерческая недвижимость. У Романа на тот момент было в собственности два объекта недвижимости — один стоимостью 25 миллионов рублей, другой — 8 миллионов рублей. Для пополнения оборотных средств неотложно требовалось 2-3 миллиона. Так вот, банк в этой ситуации даже не стал рассматривать в качестве залога помещение меньшей стоимости. Их интересовало только более дорогое помещение! Складывалось впечатление, что банк предпочитает не своевременный возврат кредита, а возможность наложить лапу на само помещение.
Что ж, Роман обратился к знакомому частному банкиру. И без каких-либо проблем получил от него необходимый займ. В 2009 году, учитывая как снижение цен на стройматериалы, так и возможность недорого привлечь квалифицированных строительных рабочих, испытывавших большой дефицит заказов, Роман принял решение о строительстве собственного здания под головной офис. Во второй половине года нормализовалась ситуация с банковскими кредитами. Хотя с тем банком, который так обманул доверие Романа в прошлом, никаких дел более не было. Когда они узнали, что Роман переходит на обслуживание и берет кредиты в другом банке, они неоднократно приезжали к нему. Уговаривали его, умасливали, предлагали выгодные условия кредитования...
Строительство головного офиса частично финансировалось за счет доходов бизнеса, частично — новыми частными займами. В начале 2010 года бизнес Романа переехал в новый офис. За счет сокращения затрат на аренду доходы бизнеса ощутимо возросли. Более того: несколько помещений в новом здании Роман сдал в аренду своим партнерам из Москвы, которые хотели организовать торговые представительства в этом городе. За счет дополнительных доходов Роман построил рядом с новым офисом склады. Это позволило отказаться от аренды складов, еще больше сократить затраты и повысить доходы бизнеса. К концу 2011 года Роман смог полностью вернуть все ранее привлеченные им частные займы.
История №3:
Офис в собственность
Юлия на протяжении многих лет поддерживает и развивает дейтельность Ассоциации, связанной с различными духовными и оздоровительными практиками. Йога, цигун, чайные церемонии... Помещение, в котором находится головной офис Ассоциации, принадлежало хорошему знакомому Юлии. За это помещение Ассоциация ежемесячно платила аренду — но небольшую, значительно более выгодную, чем рыночные условия.
В 2011 году владельцу помещения потребовалось аккумулировать средства для нового проекта. Ему нужно было продать ряд принадлежащих ему объектов недвижимости, включая то помещение, где располагалась Ассоциация. Он заранее предупредил Юлию, что выставляет помещение на продажу. Конечно, он пообещал, что попросит нового собственника по возможности полюбовно договориться с Ассоциацией. Но какой резон новому владельцу договариваться об арендной плате ниже рыночной? Либо он будет брать с Ассоциации аренду по рыночным условиям, либо попросит их съехать. И сдаст помещение в аренду под какой-нибудь магазин. Тем более, что и расположение помещения, и площадь отлично это позволяют.
Друзья, с которыми Юлия обсуждала эту ситуацию, навели ее на мысль: а почему бы не приобрести это помещение самой? Особенно если учесть, что владелец помещения может продать его Юлии по весьма привлекательной цене - разумеется, при условии быстрой оплаты. Переезд в другое помещение в любом случае создал бы серьезные проблемы. Ассоциация работает только с частными лицами. Они привыкают к тому месту, куда приезжают, и весьма чувствительны к переезду офиса. Тем более, что офис Ассоциации располагается в этом помещении уже 7 лет.
Кое-какие средства у Юлии уже были накоплены: Ассоциация приносила ей не очень большой, но довольно стабильный доход. Небольшой кредит удалось оперативно получить в банке. Один из друзей Юлии согласился на паях вложиться в приобретение недвижимости, это дало еще несколько миллионов. До полной стоимости помещения не хватало всего одного миллиона - но вот его найти никак не удавалось.
Выход из ситуации нашелся, когда еще один из друзей Юлии познакомил ее с частным банкиром и лично за нее поручился. Необходимый миллион был предоставлен, сделка прошла. При этом совокупный размер процентов, ежемесячно выплачиваемых по кредиту и частному займу, оказался даже ниже, чем установленная до этого льготная арендная плата. А ведь если бы помещение приобрел кто-то другой, аренда была бы сразу же повышена в 2, а то и в 2,5 раза.
Интересно, что как только Юлия стала собственницей помещения, ее отношение к этому помещению начало меняться. Не прошло и двух месяцев, как она сделала перепланировку помещения, позволившую существенно повысить эффективность его эксплуатации. Семь предыдущих лет, когда она находилась в этом помещении в качестве арендатора, мысль о перепланировке почему-то не приходила ей в голову.
История №4:
Аренда вместо продажи
Деловые интересы Александра на протяжении многих лет были связаны с недвижимостью. Он занимался строительством домов, покупал и продавал различные объекты недвижимости. Принадлежащая ему Компания осуществляла проектные работы как по объектам самого Александра и его партнеров, так и для внешних заказчиков.
К весне 2010 года положение дел у Александра, как и у многих других строителей и девелоперов, было не самым радужным. Немало объектов недвижимости и земельных участков в собственности — и вместе с тем ощутимый дефицит наличных средств. Ряд объектов был выставлен на продажу, но лишь немногие удалось продать за сколько-нибудь приемлемую цену. Многие объекты требовали дополнительных инвестиций, без которых они не могли принести хоть какой-нибудь доход. Недвижимость проедала сама себя.
В одном из построенных Александром зданий у него имелось в собственности обширное помещение. Здание находится в самом центре города. Продав это помещение под офис, Александр получил бы более чем достаточную сумму, чтобы закрыть дыру в капитале. К сожалению, подходящего Клиента на приобретение помещения никак не удавалось найти. Складывалось впечатление, что рынок недвижимости города как умер зимой 2008-2009 года, так и не воскрес.
Зато в процессе общения с хорошим знакомым - директором регионального представительства федерального медийного холдинга — Александр выяснил, что им скоро потребуется помещение под расширение офиса. В том здании, где до этого находилось региональное представительство, хороших возможностей для этого не было. Да и отношения с владельцами здания были не лучшими. Предпочтительнее было переехать.
Однако им не требовалось помещение в собственность. Зато они готовы были оплачивать аренду по вполне нормальной ставке. Но и помещение им требовалось в полностью готовом виде, уже с ремонтом, отделкой и полностью проведенными коммуникациями. Причем при ремонте, отделке помещения и особенно проведении коммуникаций обязательно нужно было учесть их пожелания.
Александр обдумал этот вариант. Хотя в этом случае разово получить значительную сумму не удастся, зато после переезда арендаторов можно будет ежемесячно получать вполне ощутимые арендные платежи. Сложность была в том, что для ремонта и отделки помещения требовалось несколько миллионов. А свободных средств у Александра не было совершенно.
В этой ситуации Александр обратился к знакомому частному банкиру, чтобы с помощью частного займа привлечь средства, необходимые для проведения ремонтно-отделочных работ. Некоторое время занял сам ремонт, потом долго и муторно согласовывались и подписывались все необходимые документы с Москвой. Но в конечном счете планы Александра осуществились, региональное представительство переехало к нему и платит аренду.
История №5:
Операции с землей
Наталья — офисный работник, работающая в довольно известной федеральной Компании. Работа Натальи связана с финансовыми вопросами. Поэтому темы, связанные с инвестициями и куплей-продажей недвижимости, периодически оказываются у Натальи на слуху.
В собственности у семьи Натальи некоторое время находился земельный участок в Подмосковье. В один прекрасный день стало известно, что соседний участок земли также выставлен на продажу. Причем можно договориться о приобретении этого участка на весьма интересных условиях. Если же объединить два участка, их можно будет выгодно продать под строительство загородного дома. Более того: у Натальи на примете уже был потенциальный покупатель.
Правда, возникла одна сложность: средств, уже накопленных Натальей (она в перспективе хотела обзавестись собственным жильем в Москве) было недостаточно, чтобы выкупить участок земли у соседа. Однако Наталья по ходу своей работы сталкивалась с некоторыми людьми, занимающимися вопросами инвестиций. Она обратилась к одному из них - и оказалось, что он в числе прочего занимается предоставлением частных займов. Он и предоставил Наталье недостающие средства.
Продав объединенный участок земли, Наталья планирует приобрести квартиру в Москве. Средств от продажи может хватить либо на скромную квартиру, либо как минимум на первоначальную выплату по ипотеке.
Это — лишь несколько примеров того, как используются частные займы. Они могут быть полезны и во многих других ситуациях. Некоторые предприниматели время от времени используют краткосрочные — от нескольких недель до нескольких месяцев — частные займы, чтобы своевременно выплачивать зарплату своим сотрудникам в период сезонного спада продаж. Люди используют частные займы, чтобы привлечь недостающие средства на оплату серьезного лечения или дорогостоящего обучения детей. Кто-то занимает недостающие средства на первый взнос по ипотеке.
В целом, я считаю, что частные займы имеют точно такое же право на жизнь, как «классические» банковские кредиты, лизинговые схемы или кредитные карты. Важно иметь выбор из многих возможностей — и воспользоваться именно тем вариантом, который оптимален именно для данной конкретной ситуации. Есть ситуации, для которых оптимальны «классические» банковские кредиты. В других ситуациях лучше всего воспользоваться лизингом. В третьих — оптимальным решением будет привлечение частного займа. Наконец, в некоторых ситуациях наиболее эффективна будет комбинация нескольких схем финансирования. Поэтому разумному предпринимателю имеет смысл поддерживать знакомство с одним или несколькими частными банкирами — инвесторами, предоставляющими частные займы.
Как вариант, если Вас интересуют частные займы, можете прислать мне письмо на info@fif.ru, копию на kbaksht@mail.ru - в теме письма укажите «Константину Бакшту — частные займы». Опишите суть Вашего вопроса и укажите свои контакты — возможно, я смогу что-то подсказать, или кого-то порекомендовать.
